Án lệ 55/2022/AL – Công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng phổ biến và có ý nghĩa quan trọng trong giao dịch dân sự, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của các bên đối với việc chuyển nhượng, sở hữu tài sản là đất đai. Tuy nhiên, việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, đặc biệt là khi vi phạm các điều kiện về hình thức luôn là một vấn đề tranh cãi trong thực tiễn xét xử.
Theo quy định của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên, tránh các tranh chấp về sau.
Tuy nhiên thực tế không ít trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên thực hiện dưới dạng hợp đồng viết tay, không công chứng, chứng thực. Vậy, vấn đề đặt ra là liệu những hợp đồng này có được coi là hợp pháp và có hiệu lực pháp lý hay không?
Những năm gần đây, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ nhằm làm rõ và giải quyết những vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật. Án lệ 55/2022/AL – được ban hành vào ngày 22 tháng 6 năm 2022 đã đưa ra quan điểm cụ thể về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay và vấn đề vi phạm về hình thứccủa hợp đồng này.
- Tình huống Án lệ:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình.
- Bình luận:
Nếu có đủ căn cứ sau thì có thể công nhận hiệu lực của Hợp đồng:
- Bên bán đã giao quyền sử dụng đất cho bên mua, và nhận số tiền như đã thoả thuận.
- Bên mua nhận đất và sử dụng, bên bán không có ý kiến và xảy ra tranh chấp gì.
Theo quy định tại Điều 116 và Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015, nhưng hai bên đã hoàn thành giao dịch, bên bán đã giao quyền sử dụng đất cho bên mua và nhận số tiền mà 2 bên thoả thuận là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận.
Trên thực tế tình huống này xảy ra khá phổ biến, khi đất hiện nay giá tăng cao gấp nhiều lần so với thời điểm hai bên giao kết, thì lúc này bên bán không muốn bán nữa mà chỉ muốn lấy lại đất. Số tiền bên mua bỏ ra từ giai đoạn hai bên thoả thuận đã mất giá.
*Lưu ý: Để đảm bảo quyền lợi, trường hợp mua bán bằng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay thì cần chú ý:
- Khi giao kết bên cạnh thoả thuận thì phải làm biên bản xác nhận, biên bản bàn giao. (Nội dung thể hiện về việc đã nhận đủ số tiền và tiến hành bàn giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu có);
- Văn bản thoả thuận nên có sự chứng kiến từ bên thứ ba, có thể nhờ người làm chứng hoặc lập vi bằng; (Văn bản ghi rõ ngay sau khi bên chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng)
- Trường hợp chuyển khoản, nội dung chuyển khoản nên ghi rõ nội dung.
Kết luận
Án lệ 55/2022/AL đã đưa ra một quan điểm pháp lý mới về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, trong đó nhấn mạnh rằng vi phạm về hình thức không làm mất hiệu lực của hợp đồng nếu các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và không có tranh chấp. Đây là một bước tiến trong việc linh hoạt áp dụng pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho những người tham gia giao dịch đất đai.
Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của các bên và tránh những tranh chấp về sau, các bên vẫn nên thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong các giao dịch đất đai.
========================================
CÔNG TY LUẬT TNHH MTV PHẠM & CỘNG SỰ
Trụ sở: Lầu 2, Phòng 201, Toà nhà số 85, Đường số 3, KDC City Land, Phường 10, Q. Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh
Tư vấn trực tiếp: 0932.718.229
Email: phamyenlaw@gmail.com
Website: https://congtyluatphamvacongsu.com.vn
